よくある質問FAQ

土地区画整理に関するご質問

  • 土地区画整理事業は、他の整備手法に比べてどんな利点があるのですか？

    道路、河川、公園、広場等について個別に用地を取得し、整備する手法は、その施設だけについてみれば、確かに効果的な方法だということができます。しかし、この方法では各施設がバラバラに整備され、市街地としてみれば、総合的な生活環境がなかなか整備されないという問題があります。これに比べ土地区画整理事業のように市街地を面的に整備する手法は、生活に必要ないろいろな施設を総合的に整備改善するとともに、宅地の利用価値も大きく高めることができます。そのほかの利点もまとめて整理すると次のようになります。
    1. 市街地を面的に総合的な整備をすることができる。
    2. 民主的な手続によって進められる。
    3. 公平な開発利益の配分により、各権利者間の公平が保てる。
    4. 地役権を除く全ての権利が換地上に移行することにより、権利者が地区外に移転しなくてもよく、既存のコミュニティが維持できる。
    5. 新市街地、既成市街地、密集市街地の開発など多様な事業目的に対応できる。
    6. 個人、組合、公共団体など、多様な事業主体で施行できる。
    7. 保留地処分金、国庫補助金、公共施設管理者負担金など、多様な事業財源が活用できる。
    8. 建築物の誘致などに民間活力を十分活用できる。
    9. 用地買収による個々の施設整備事業の場合に生じる未利用な不整形残地や過小残存宅地が生じることがない。
    10. わかりやすい町名、地番が整備される。
    11. 市街地再開発事業など他の事業や制度を併せて活用することが容易である。

  • 自分の土地が計画道路や公園にかからない人は事業に直接関係ないのではありませんか？

    土地区画整理事業においては、換地手法によって個々の宅地を少しずつ移動させながら、公共施設の用地を必要な位置に集めて生み出すことになるため、特定の人が用地の買収により地区内から立ち退かされたり、裏側にあった土地が事業により幹線道路に面することとなるなどの、地権者間の負担や受益の不公平等を避けることができるのです。

    従って、自分の土地が計画道路や公園にかかるか否かにかかわらず、地区内の地権者全員に参加していただくことになります。

  • 土地区画整理事業の都市計画決定とはどういうことですか。また、どのような権利制限がありますか？

    土地区画整理事業が当該地域の都市計画にとって重要である場合には、土地区画整理事業の名称、施行区域、面積、公共施設の配置及び宅地の整備に関する事項を、都市計画として定めます。
    これを都市計画決定といい、施行区域の土地については都市計画法第53条による建築の制限がかかります。この制限は将来の事業の妨げになるような建築物の建築を止めさせるためのものであり、木造2階建て等の容易に移転し、もしくは除却ができる建築物については建築が許可されます。

  • 事業により減った土地は買い上げてくれるのですか？

    土地区画整理事業で減った土地は、受益の範囲内で負担してもらうものであり、買い上げるものではありません。
    土地区画整理事業は、道路や公園などの公共施設等の整備と土地の区画の整形化等による整然としたまちづくりを行う事業ですから、事業の施行地区内の土地の一部は、新設、拡張される道路や公園の用地に充てられたり、事業に必用な費用に充てるため保留地として売却されたりします。そこで、結果としては、従前の各々の土地に対して新たに定められる換地は、従前の土地より面積が減少することは通常避けられません。しかし、一般に、事業によって居住環境が向上し、土地の利便性も増大することになるので、土地の面積が減少することによる損失よりも地権者が受ける利益の方が大きくなるように事業は進められます。
    ただし、公共団体等施行の場合で地区全体の換地の総価額が従前の宅地の総価額より減少する場合には減価補償金制度があります。このほか、各宅地の換地相互間の不均衡是正のためには精算金の制度があります。

  • 事業計画で定められた減歩率と個々の宅地の減歩率とは異なるのですか？

    事業計画で定められた減歩率は、施行地区内の総宅地地積についての平均減歩率であり、総宅地地積が事業施行前後でどのような割合で変わるかを示したものです。一方、個々の宅地の減歩率は、その従前の宅地の地積に対する換地の地積の減少の割合であり、個々の宅地の整理前後の土地評価を行って計算される宅地の利用価値の増進の度合を勘案して個々の宅地毎に決められたものです。従って両者は異なります。

  • 土地区画整理事業の施行に伴う学校等公益施設の整備について。

    土地区画整理事業は公共施設の整備改善を目的としていますが、この公共施設には学校やコミュニティ施設等の公益施設や鉄道等は含まれません。特に新市街地を開発する場合は、これらの施設が必要ですので、それぞれの管理者と事前に協議して、保留地として用地を確保したり、あるいは用地を先買いしてもらって集約換地を行うことによりその用地を確保したりする必要があります。いづれにしても、単に土地区画整理事業だけでなくまちづくりの総合的な計画のもとに施行することが必要です。

  • 組合施行事業の業務代行とはどのようなものですか？

    組合施行事業に関連する業務としては、組合の運営・事務、測量・調査から事業計画の作成、換地設計、工事設計・施行、補償設計、登記等の多種の業務があります。
    これらの業務の一部または全部を、組合が取得する保留地を業務代行者に引き渡すことを条件にして、民間事業者（ゼネコン、デベロッパー、コンサルタント等）に委託して、土地区画整理事業を遂行する方式を業務代行といっています。
    民間事業者の資金力、技術力、ノウハウ等を生かせる方法でありますが、業務代行契約にあたっては、業務代行者の資力、信用、技術力等が十分にあり、業務が確実に実施されるように留意することが必要です。

  • 換地は、どのような基準に沿って定められるのですか？

    換地計画において、従前の土地に変わるものとして定められた土地を換地といいます。
    この換地を定める際には、換地と従前の土地の位置、地積、土質、水利、利用状況、環境等が総合的にみて照応するように定めなければならないとされています。そして、従前地と換地の各筆の価額を評価し、原則としてすべての筆の利用価値が高まるように換地が設計されることとなります。

  • 具体的な事業の流れはどうなるのですか？

    土地区画整理事業の流れについて、詳しくはこちらをご覧ください。

  • 先行買収はどの様に行われるのですか？

    土地の先行買収は、公共団体施行で減価補償金が出るような地区では減歩緩和の目的のために、あるいは、小規模宅地対策のために、また、先行買収した土地の換地を必要な公益施設の敷地にあてる等のために行われ、都市再生機構施行や組合の業務代行方式の場合には、都市再生機構や業務代行者が建設する住宅等の用地を先行的に確保することを目的として行われるのが通例です。
    先行取得する用地については、地権者にアンケート調査を行ったりして、その意向をふまえたうえで、施行者が検討して決めていきます。
    また、買収金額については不動産鑑定等に基づく時価を原則とします。
Page Top